从德国模式看租赁住房发展的经验和影响

来源:国泰君安 2015-11-27 09:50:00打印

(一)经验之一:德国将房地产行业定位为“福利产业”,而不是支柱产业。这一点是“道”的根本。房地产从“投资品”回归到“消费品”,再到“福利品“,这有很长的路要走;经验二:多层次的住房供应体系。与我国相比,租 房市场在这个体系中的重要程度更高。要想形成多层次的住房体系,关键是要剥离“住房”上所附加的社会公共基本服务,回归“居住”属性。这牵扯到社会管理制度改革;经验三:以私有化的个人、机构为主,多元化的租赁供应主体;经验四:通过价格管制、政府补贴,形成一元化的租赁价格体系(二)大力发展住房租赁市场的三方面影响。(1)如何影响房价?发展租赁住房市场更多体现为高房价背景下保障民生的手段,而非平抑房价的调控手段。要想形成对住房购买需求的分流、对冲高房价任重而道远。以五大城市群为代表的城市圈对于人口有持续吸引力,未来房地产市场的发展更加呈现结构性分化特征。在人口净流入的大中城市大力发展住房租赁市场,有助于解决新市民的住房问题,推动其降低就业成本、增强竞争力。五大城市群核心城市的周边城市将成为年轻人就业、老年人养老的重要场所;(2)如何影响房租?在房价刚性预期下,不配合社会管理制度变革和破解的“租购同权”有可能推动当前的低租住比通过租金上涨而进行修正;(3)如何影响房地投资?有利于推动长期租赁、自持物业投资,房地产投资下行进一步钝化国内经济:经济强、金融紧。(1)上调三季度和全年G DP增速到6.8%。对经济过于悲观的观点,一定程度上放大了补库存周期弱化对经济的影响,忽视了房地产周期在下行中的钝化,没有注意到设备支出周期的萌动和抬头。节奏上,7月份工业产出仍维持较强增速,8、9月份缓落;(2)下半年前看“经济强”,后看“金融监管问责”。严格监管问责和地方举债终身责任制是金融工作会议两大看点海外经济:近期美国数据总体不及预期,主要由暂时性和偶然性因素导致,预计美国经济下半年好于上半年;欧洲开启全面复苏。


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