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房地产业转型已瞄准存量市场 多元化发展成为趋势
来源:中国商报  2017-09-29
  自2016年以来,一系列房地产业调控政策陆续出台,进入2017年,调控政策不断升级,并且调控方向亦发生了重大变化。为了创造新的业务增长点,房企纷纷挖掘存量市场,存量经营涉及到土地、园区、房屋、固定设施等各类不动产,个人、企业和政府等各类客户,租赁、佣金、管理、服务费等不同服务,相较于增量开发,其盈利模式的核心要素更为丰富。除此以外,多元化发展也成为房企的共同选择。   转型契机凸显   土地供应与房地产开发高度相关,西南证券分析师胡华如认为,土地供应总量明显不足、新开工面积开始落后于销售面积或导致新房紧缺,溢价率居高不下使得房地产企业的土地可获得性降低,传统的商品房开发销售模式正面临发展的天花板 。   自2016年起,住建部、发改委等部委多次发文支持特色小镇发展,各地地方政府纷纷跟进相关文件,大城市+特色小镇 已逐渐成为我国区域经济发展的新模式,城镇化转型发展也成为房企转型的契机之一。据了解,房地产行业的龙头公司如万科、碧桂园、恒大、绿城集团等均涉及到了特色小镇市场。   有分析师指出,当前房企普遍拿地困难,同时在融资端也严重受限,再叠加上销售回款放缓,导致资金压力陡增。而特色小镇受政府政策扶持,建设用地和信贷指标均向其倾斜,房企通过参与特色小镇开发有望同时解决拿地及融资两大问题。   胡华如认为,房地产企业正在面临由增量开发转向存量经营的变局。增量开发是指以新增建设用地和房屋的重新建造为前置条件,以开发商为主导、以传统开发销售模式为主,意在短期快速变现的商业行为;而存量经营则是以达到使用条件的经营性不动产为基础条件、以运营商或服务商为主导、以租赁使用和相关服务为主,意在持续稳定变现的商业行为。   如今,越来越多的房企转向了存量市场,自持租赁住宅的开发商被称为资产运营商 或更合适,而资产运营模式的核心是投资回报率,因而对于企业来说,精细化运营的要求也越来越高。   房企凭借产品技术、运营模式、专业管理能力等品牌资源优势,积极开展资产证券化、品牌管理输出及合作开发产业链环节的轻资产转型升级。以品牌为核心资源,轻资产化成为了品牌企业重要的发展方向,房地产开发迈入专业化、品牌化、标准化的品质服务 时代,持续扩大企业市场估值与品牌效益。   业内普遍认为,向存量市场过渡,是一种更根本、更深刻的改变,而这种主赛道 的切换也将对中国房地产行业的发展产生重要影响。   多条腿走路成趋势   在政策和市场的双重因素催化下,住宅销售一枝独秀 的格局逐渐被打破。从目前来看,特色小镇、长租公寓、教育医疗、文化旅游等成为了房企抢滩的热门业务。据了解,百强房企中已有一半以上企业进入到多元化发展格局。   2016年,绿城集团成立绿城理想小镇公司,专业开发理想小镇项目,未来5-10年,绿城计划将于上海、杭州和北京周边打造出5-10个农业小镇 ;2016年8月,碧桂园也宣布将在5年内投资1000亿元建设智慧生态科技小镇,选址为一线城市和强二线城市周边30-80公里区域,   并计划2017年完成全年20个科技小镇的布局。   除了特色小镇外,房企同样看好住房租赁市场,不少公司在半年报中也披露了已经开展的住房租赁业务,并表示将继续大力推进该业务发展。例如,万科自2014年布局长租公寓市场以来,已整合形成了集中式长租公寓品牌泊寓 。今年上半年,万科泊寓 已覆盖到21个一线及二线城市,累计获取房间数超过7万间,累计开业超过2万间,开业6个月以上项目的平均出租率约87%。   世联行也在布局长租公寓。在九部委推进租赁市场试点的12个城市中,世联红璞进驻了其中的10个,签约房间为4万多间;上半年长租公寓业务共实现收入6767万元,同比上升了近5倍。   多元化是房地产市场的发展现状。其早在几年前就有了发展苗头,近两年更加明显了 。有业内人士表示,在市场竞争日趋激烈,中国住宅市场渐渐饱和的时代,开发商需要重新寻找社会需求、制造需求、   激发需求,引导消费。需求是最强劲的驱动力,社会需求逼迫开发商向多元化方向发展。在房地产市场增速放缓的情况下,房企跨界可以规避风险。因此,开发商纷纷选择在多元发展中不断新陈代谢,寻找新的增长点,根据人们的需求开发新的业务领域。
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