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物业管理服务行业研究报告

来源:国泰君安 2015-11-27 09:50:00打印

作者:代明疆

一、行业基本情况

(一)行业发展历程

20世纪80年代初,随着我国改革开放国策的实施,市场经济的产物—物业管理由香港引入。深圳是我国物业管理的发源地,1981年全国第一家企业化经营的专业物业服务企业—深圳市物业管理公司成立,这是我国内地物业管理迈出的第一步,标志着这一新兴行业的诞生。1988年伴随深圳住房制度改革,物业管理行业迅速发展。此后的几年内,内地的物业管理行业也逐步发展起来。1993年,建设部提出了创建物业管理行业的设想。1995年8月,建设部在青岛召开了第一次全国物业管理工作会议。从此,我国的物业管理在政府的推动下得到了进一步发展。在经过了1993至1996年的行业创建兴起阶段和1997年至2000年与2001年开始的两次行业整合,物业管理从业人员队伍迅速扩大,物业管理协会相机成立,行业发展初具规模。近年来,随着互联网的快速发展带动人们生活方式的改变,“互联网+物业”商业模式的崛起,物业管理行业已经发展成为一个潜力巨大的新兴服务产业。

(二)行业现状

我国物业管理企业已经历三十多年的发展,物业管理服务全面推进并广泛覆盖。根据中国物业管理协会统计,截止2014年,全国物业服务企业经营总收入约为3,500亿元,较2012年全国3,000亿左右有较大增幅,增长了16.7%。一方面物业在管面积持续增加,主营业务收入稳步增长;另一方面物业服务企业在互联时代拓展多元营收渠道,行业经营总收入实现了较大程度的上涨。物业管理越来越显示出广阔的市场发展前景,被誉为现代社会的“朝阳产业”,该行业目前处于“成长期”的快速发展阶段。

1、行业管理规模稳步增长

根据中国物业管理协会公布的数据,截至2014年底,全国31个省、市、自治区物业管理面积约为164.5亿平方米,相比2012年的145.3亿平方米增长了约13.5%,在管规模持续扩大。

资料来源:中国物业管理协会

根据中国物业管理协会公布的数据,从区域分布来看,经济较发达的东部地区在物业管理规模方面依然走在全国前列,约占全国管理面积的44.5%,较2012年下降2.5个百分点;中部物业管理规模快速增长,约占全国的23%,较2012年增长2.7个百分点,地区间差距呈现收缩态势;东北部和西部地区占比与2012年持平。

数据来源:中国物业管理协会

2、物业服务企业数量快速增长

根据中国物业管理协会公布的数据,截至2014年底,全国物业服务企业约10.5万家,与我国第三次经济普查数据基本持平,较2012年调查的企业数量7.1万家增长了约48%。

数据来源:中国物业管理协会

根据中国物业管理协会公布的数据,从区域分布来看,东部地区物业服务企业数量仍远高于其他地区。四大区域里,东部地区物业服务企业约4.8万家,约占全国物业服务企业的44%;中部地区约2.5万家,约占全国的22.8%;西部地区约2.8万家,约占全国的25.4%;东北部地区约0.9万家,约占全国的7.8%。综合来看,中西部区域物业服务企业数量增长较快,与东部地区的差距进一步缩小。分布情况如下图所示:

数据来源:中国物业管理协会

3、行业从业人员数量增长速度较快

根据中国物业管理协会公布的数据,截至2014年底,物业管理行业从业人员约为711.2万人,较2012年的612.3万增长了约16.2%,人员数量增长速度较快。

物业管理行业发展地域差异仍较为突出。根据中国物业管理协会公布的数据,东部地区物业管理行业从业人员约353.2万人,约占全国从业人员的49.7%;中部地区约136.8万,约占全国的19.2%;西部地区约179.6万人,约占全国的25.2%;东北部地区约41.6万,约占全国的5.9%。

数据来源:中国物业管理协会

(三)行业发展趋势

物业管理行业的迅速发展,展现出该行业发展的巨大潜力。从近几年物业管理发展的情况来看,行业整体呈现以下发展趋势:

1、服务内容多元化

传统物业管理主要集中于清洁、绿化、秩序维护、设施设备维护等四项基本服务,目前已经纵向延伸至房地产开发前期的规划、设计、设施设备选用顾问等整个链条,横向涵盖消费者居家养老、家政服务、房屋租赁、电子商务等各类个性化需求,不断挖掘出物业服务产品的附加值,体现出物业管理丰富的商业价值。

2、行业集中度稳步提升

受到政策环境、市场竞争和技术水平等因素的影响,物业管理行业集中度有较大程度的提高。政策因素方面,新型城镇化、西部开发和东北振兴规划实施,国内城乡和区域发展趋于平衡。行业市场竞争日趋激烈,大批品牌企业凭借其优质物业服务输出能力,在开拓物业市场、提高市场份额等方面的优势日益显现。产业结构优化和产业融合加剧,企业间兼并重组等经济行为持续进行,优胜劣汰竞争机制作用凸显。规模企业投入资金研发互联网技术平台,促进企业成立发展联盟,规模效益显著增加,将进一步促进行业集中度的提升。

3、互联网与物业管理行业深度融合

第三次工业革命开创了信息时代,云端应用、电子商务、物联网成为支撑大数据、智慧城市的重要技术应用。互联网与传统物业的跨界融合,催生了物业管理行业全新的服务模式,赋予物业服务新的内涵,促进了行业的高附加值化,为行业发展带来新的经济增长点。物业服务企业顺应社会经济的发展和居民生活消费需求结构的升级。一方面,积极借助“互联网+物业”的模式,应用移动互联网、云平台等新技术,整合社区周边餐饮、房屋经纪、物流等商业资源,渗透到衣食住行等与生活息息相关的领域;另一方面,探索“物业+互联网”模式,通过手机APP、微信公众号等打造一站式综合服务平台,提供全面的高品质物业服务。

4、行业价值逐步兑现

伴随居民不断增长的多层次、高品质生活需求,物业管理行业的价值日趋凸显。一方面,技术变革和产业融合引发行业主动谋求变革,改造管控体系和运行流程,创新商业和服务模式,现代服务业转型升级趋势明显。“互联网+”、“轻资产”等优势吸引资本市场的关注,使得物业服务企业的经济价值提升。另一方面,优质的物业管理成为提升楼盘居住价值和投资价值的重要砝码,物业管理的行业价值在市场化过程中逐步得到有效兑现。

二、行业主管单位及相关法律法规

(一)行业管理体制及主管部门

根据国务院公布的《物业管理条例》,国务院建设行政主管部门负责全国物业管理活动的监督管理工作,即中华人民共和国住房与城乡建设部。县级以上地方人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。县级以上人民政府价格主管部门会同同级房地产行政主管部门协同监督,主要负责对物业服务收费进行监督。

本公司所属行业协会为中国物业管理协会,成立于2000年10月,其主要职能是协助政府贯彻执行国家的有关法律、法规和政策;协助政府开展行业调研和行业统计工作,为政府制定行业改革方案、发展规划、产业政策等提供预案和建议;协助政府组织、指导物业管理科研成果的转化和新技术、新产品的推广应用工作,促进行业科技进步;代表和维护企业合法权益,向政府反映企业的合理要求和建议;组织制定并监督本行业的行规行约,建立行业自律机制,规范行业自我管理行为,树立行业的良好形象;进行行业内部协调,维护行业内部公平竞争;为会员单位的企业管理和发展提供信息与咨询服务;组织开展对物业管理企业的资质评定与管理、物业管理优秀示范项目的达标考评和从业人员执业资格培训工作;促进国内、国际行业交流和合作。

(二)行业法规和政策

为促进物业行业规范发展,国家先后制定、完善了一系列行业相关的规章制度,具体如下:

序号

法律法规名称

颁发部门

文号

时间

1

《建设部关于修订全国物业管理示范住宅小区(大厦、工业区)标准及有关考评验收工作的通知》

建设部

建住房物[2000]008号

2000-5-25

2

《物业管理条例》

国务院

中华人民共和国国务院令第379号

2003-6-8

3

《建设部关于印发<业主大会规程>的通知》 

建设部

建住房[2003]131号

2003-6-26

4

《物业服务收费管理办法》

国家发改委、建设部

发改价格[2003]1864号

2003-11-13

5

《普通住宅小区物业管理服务等级标准》

中国物业管理协会

中物协[2004]1号

2004-1-6

6

《物业服务企业资质管理办法》

建设部

中华人民共和国建设部令第125号

2004-3-17

7

《物业服务收费明码标价规定》

国家发改委、建设部

发改价检[2004]1428

2004-7-19

8

《物业服务定价成本监审办法(试行)》

国家发改委、建设部

发改价格[2007]2285

2007-9-10

9

《中华人民共和国物权法》

全国人大

中华人民共和国国务院令第62号

2007-10-1

10

《建设部关于修改<物业管理企业资质管理办法>的决定》

建设部

中华人民共和国建设部令第164号

2007-11-26

11

《业主大会业主委员会指导规则》

建设部

建房[2009]274号

2009-12-1

12

《物业承接查验办法》

建设部

建房[2010]165号

2010-10-14

13

《放开部分服务价格意见的通知》

国家发改委

发改价格[2014]2755号

2014-12-17

14

国务院关于修改《物业管理条例》的决定

国务院

中华人民共和国务院令第666号

2016-2-6

三、行业与行业上下游关系

物业管理行业属于服务型行业,上游是人力资源、绿化、文化用品批发、专用设备批发等行业;下游是建筑业,业态包括:住宅、写字楼、市政机关、医疗机构、公共场所、学校等。行业上下游产业链如下图所示:

上游的人力资源(保安、保洁、绿化、设备维修工等)在行业成本中占比最大,其人力成本对行业的毛利空间影响较大。下游的住宅、写字楼、商业场所、公共设施等对物业管理的需求将会影响物业管理行业的市场需求。下游行业对本行业的发展有较大的牵引和驱动作用,其发展状况直接影响到本行业的市场空间。我国经济的持续增长,为本行业的发展创造了较好的条件,市场容量不断扩大,并在可预期的将来仍将不断增长,中国正初步成长为世界建筑强国,为本行业提供了良好的发展环境。伴随人民生活水平提高,下游行业对物业的增值服务需求不断加大,本行业必须不断加大在服务项目创新领域和服务体验领域的投入。

四、行业竞争情况

据中国物业管理协会统计,截至2014年底,全国物业服务企业约10.5万家,较2012年调查的企业数量7.1万家增长了约48%。广东、江苏、山东位居前三。物业行业企业数量不断增加,使得本行业竞争越来越激烈。

从区域分布来看,东部地区物业服务企业数量仍远高于其他地区。四大区域里,东部地区物业服务企业约4.8万家,约占全国物业服务企业的44%;中部地区约2.5万家,约占全国的22.8%;西部地区约2.8万家,约占全国的25.4%;东北部地区约0.9万家,约占全国的7.8%。综合来看,东部地区物业服务企业数量较多,竞争较为激烈,中部和西部地区次之,而东北部地区物业服务企业较少,竞争相对缓和。

根据中国指数研究院发布的《2015中国物业服务百强企业研究报告》统计分析:

2015中国物业服务百强企业服务规模前十的企业排名如下:

排名

企业名称

1

万科物业发展有限公司

2

绿城物业服务集团有限公司

3

金地物业管理集团公司

4

保利物业管理有限公司

5

长城物业集团股份有限公司

6

北京首开鸿城实业有限公司

7

彩生活服务集团有限公司

8

万达物业管理有限公司

9

中海物业管理有限公司

10

金科物业服务有限公司

2015中国物业服务百强企业成长性前十的企业排名如下:

排名

企业名称

1

彩生活服务集团有限公司

2

金科物业服务有限公司

3

绿城物业服务集团有限公司

4

幸福基业物业服务有限公司

5

江苏新城物业服务有限公司

6

乐生活(北京)智慧社区投资发展有限责任公司

7

阳光城物业服务(福建)有限公司

8

远洋亿家物业服务股份有限公司

9

海亮物业管理有限公司

10

重庆天骄物业管理服务有限公司

五、行业壁垒

1、资质壁垒

本行业企业开展物业管理服务业务需要办理相关资质,新进入者获取资质较为困难。根据《物业管理企业资质管理办法》,物业管理企业的资质分为一级、二级、三级。,《物业管理企业资质办法》已对各等级资质制定相应的准入条件。准入条件包括:(1)注册资本;(2)专业人员的数目;(3)管理的物业类型;(4)管理的不同类型的物业的面积。

国务院建设主管部门负责颁发及管理物业管理企业的一级资质证书;各省及自治区人民政府建设主管部门负责颁发及管理物业管理企业的二级资质证书,直辖市人民政府建设主管部门负责颁发及管理物业管理企业的二级及三级资质证书。设区的市的人民政府建设主管部门负责颁发及管理物业管理企业的三级资质证书。拥有一级资质的物业管理企业获许承接任何房地产管理项目。拥有二级资质的物业管理企业获许承接少于300,000平方米的住宅项目及少于80,000平方米的非住宅项目的房地产管理。拥有三级资质的物业管理企业获许承接少于200,000平方米的住宅项目及少于50,000平方米的非住宅项目的房地产物业管理。物业管理企业须进行每年审查,以维持与资质等级相符的服务水平。

随着物业管理行业企业数量的增多,市场竞争逐步加剧,公共物业业主在选择物业管理公司时更加倾向选择具有一级资质等级的企业,例如政府、事业单位、公共场所等公共物业管理。由于管理相对高端,在资质等级上一般需要具有物业管理一级资质的企业才能够具有投标资格,因此,对一些低等级资质企业形成了进入有规模物业管理项目市场的资质壁垒。

2、项目管理能力壁垒

物业管理服务存在项目规模较大、情况复杂,项目中偶有突发情况出现。由于物业行业人员流动性大、业务量大、人数众多等因素,项目管理难度较大,对项目管理能力要求较高。业主通常会选择经验丰富、规模较大的物业公司,这些物业管理公司在人员配置、企业规模、上游原料供应量等方面具备较为明显的优势,能够承接一些规模大、复杂程度高的物业项目,对新进入者形成了一定的管理经验壁垒。

3、品牌壁垒

长期以来,国内知名房地产企业下设的全国性物业管理公司品牌占据着我国绝大部分市场份额,品牌优势明显。地方性物业管理公司经过多年的行业耕耘,凭借较高的性价比和产品的稳定性、可靠性在区域市场树立了一定的品牌地位,培养并积累了稳定的客户群体,并已陆续开拓新服务项目,开始与全国性物业公司展开竞争。优秀的物业管理企业通过长期积累形成了一定的品牌壁垒,后续加入本行业的企业由于品牌知名度低,短时间内难以赢得客户的品牌信任。

六、行业发展有利和不利因素

1、行业发展的有利因素

(1)国家产业政策支持

2012年,国务院印发《服务业发展“十二五”规划》,规划指出:要“建立和完善旧住宅区推行物业管理的长效机制,探索建立物业管理保障机制。鼓励物业服务企业开展多种经营,积极开展以物业保值增值为核心的资产管理。继续推进物业管理师制度建设,提升服务规范化、专业化水平。提高旧住宅区物业服务覆盖率,城镇新建居住物业全部实施市场化、专业化的物业管理模式。”

2014年,国家发展和改革委员会印发《关于放开部分服务价格意见的通知》,要求放开非保障性住房物业服务和住宅小区停车服务价格,表明行业在全面深化改革道路上更进一步,对行业逐步建立并完善市场引导机制、运作机制和监督机制具有重要意义。

2015年,李克强总理在政府工作报告中指出,要深化服务业改革开放,促进服务业加快发展,促进服务业和战略性新兴产业比重提高、水平提升,优化经济发展空间格局,加快培育新的增长点和增长极,实现在发展中升级、在升级中发展。

2015年,国务院《关于积极推进“互联网+”行动的指导意见》提出,充分发挥“互联网+”对稳增长、促改革、调结构、惠民生、防风险的重要作用;推动跨区域、跨领域的技术成果转移和协同创新;发展便民服务新业态,发展社区经济,在餐饮、娱乐、家政等领域培育线上线下结合的社区服务新模式。

综上,物业行业将在国家产业政策的支持下健康快速发展。

(2)行业前景广阔

我国房地产市场持续发展,国家新型城镇化规划推进实施,为新型城市群建设注入活力。据国家统计局数据显示,2011年-2014年,连续四年全国房屋竣工量高达30亿平方米以上;部分地区政府推行物业管理全覆盖,大量住宅区逐步引入物业管理。增量房、存量房以及老旧住宅区为物业管理行业提供了巨大的市场空间。2006年-2014年我国房屋竣工面积如下图所示:

数据来源:国家统计局

物业服务用户趋于成熟。用户对物业服务尤其是优质物业服务的购买意愿显著增强,部分物业服务企业基于用户多元化、个性化需求产生的非主营业务收入已超过物业服务主营业务收入。国家统计局发布的《2015年国民经济和社会发展统计公报》显示,2015年全年劳动生产率比上年提高6.6%,人均GDP同比增长6.3%;全年全国居民人均可支配收入比上年增长8.9%,全年居民价格消费指数同比增长1.4%,扣除价格因素,人均可支配收入实际增长7.4%,居民购买力持续增强。

“互联网+物业”成为发挥资本、互联网、物业管理各自优势,整合线上线下资源的产业融合新业态。互联网特别是移动互联网的出现,促成了“网上支付消费”和“社区O2O消费”两个巨大的服务消费市场。物业服务企业处在社会和社区的节点上,贴近社区的资源和用户,与社区基层组织、周边商业圈关联度高,在最后一公里乃至最后一百米内,成为社区资源的隐形掌握者。

综上所述,物业服务行业正迎来一个有利的市场环境,行业发展前景广阔。

(3)监管环境的优化

目前我国物业管理行业的市场运行环境已初步形成。国家主管部门通过制定《物业管理条例》、《城市新建住宅小区管理办法》等制定了房地产及物业管理行业的法规和政策;通过制定《物业管理企业资质管理办法》等建立了物业管理企业的设立与资质审查制度;通过制定《前期物业管理招标投标管理暂行办法》等确立了物业管理市场的运行规则;通过制定《业主大会规程》等,完善了业主委员会的组建及其运作规定。

综上所述,随着物业管理的规范,物业服务行业市场正迎来行业的快速发展期。

(4)资本市场推动行业创新发展

资本市场改革和完善持续推进,尤其是新三板的扩容、地方股权交易中心的建立,促进物业管理行业形成了快速发展的新格局。彩生活服务集团有限公司彩生活、中海物业集团有限公司中海物业、中奥到家集团有限公司中奥到家等物业公司在港交所主板上市,北京东光物业管理股份有限公司北京东光股份、浙江开元物业管理股份有限公司浙江开元物业、珠海市丹田物业管理股份有限公司珠海丹田股份、青岛华仁物业股份有限公司青岛华仁物业、四川嘉宝资产管理集团股份有限公司四川嘉宝股份等物业公司先后在新三板上市挂牌。物业服务企业通过融资,在行业内开展收购、兼并、重组,有力助推了企业规模的扩张和资源的整合。投资型企业与物业服务企业的业务融合,如中国平安人寿出资50亿元人民币收购碧桂园9.9%股权,在社区金融领域展开合作,满足住户金融需求,实现了企业业务种类和盈利点的增加。资本已经成为促进行业提速换挡、创新发展的重要驱动力。

2、行业发展的不利因素

(1)人力成本持续上升

物业管理行业目前主要服务仍然依靠人力提供,是一个劳动密集型行业。随着近年来我国劳动用工成本的持续刚性上涨,物业服务企业经营风险日益加剧,由此也引发降低服务标准和弃管小区等一系列问题。

2009年至2014年城镇单位就业人员平均工资如下:

资料来源:国家统计局

(2)专业管理人才匮乏

国内高端物业管理行业人才稀缺,熟悉行业特点,善于行业经营的高级管理人才处于供不应求的局面,相关人才的匮乏限制了国内物业管理企业经营模式的转变和经营规模的扩大。

(3)竞争机制不完善

目前大量有实力的地产开发商都成立了自己的物业管理公司。这些物业管理公司往往从房地产开发前期就为项目提供前介物业服务。在房屋交房后开发商又常利用相关法规缺位把自己开发的物业“交给”自己的物业公司管理。由于缺乏有效的公平竞争机制,其它物业公司很难介入有物业公司的开发商开发的物业,导致这些物业项目的物业管理服务标准、价格、管理水平缺乏有效的竞争,服务质量难以得到保证和改善。


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