CHS
  • CHS
  • ENG

房地产:Q1土地底后,是Q2的销售底

来源:国泰君安 2015-11-27 09:50:00打印

基数不是原因,预计因土地市场转热后,“囤地”现象会在一定程度上发生。高价拿地、低价卖房,从来不是开发商发展策略,但又是在一定阶段内不得不面对的事情。在经历了2018年资管新规对于前融的大幅收紧之后,2019年以来以非标和海外债为主的前融资金,使得土地市场大幅度回暖。Q1作为土地市场底部逐步从判断变为了验证。我们曾经在深度报告《用金融,重塑地产周期》中提出,前融是宏观信用派生的载体、也是第一步,因此,以前融作为信用扩张的第一步,将逐步扩散到其他领域,并带动价格的上涨。因此,在当前房价还没有出现明显上涨之前,“囤地”会在一定程度上发生。


Q2就是销售底,打破这一逻辑的是再次收紧前融。在政府和开发商之间的博弈当中,若以开发商涨价作为结果的,一定是前融宽松的年代,例如2012年和2017年(参考深度报告《历史的真相》),反之,则以政府限价甚至降价为结果,例如2018年。因此,若前融保持现状,以目前的地价和房价关系来看,开发商推盘动力会减少,导致短期供给不足,会体现为销售增速有下行,但并非真实需求不足。要打破这一逻辑,也就是让开发商即便少赚钱、甚至不赚钱也要推盘,那一定是融资收紧导致战略以促回款为主。


我们判断,当前政策格局,会以较松的前融和较紧的银行表内信贷相结合,对楼市属于偏友好环境,基于此,判断Q2是楼市底,今年金九银十可期,市场走出类比2012年的N字形。短期的回落反应的是土地价格上升后对调控升级的担忧,抑或对开发商利润率压缩的担忧,能够解除担忧的,就是接下来销售的量价超预期。以当前的政策组合来看,我们认为环境是偏友好的,今年金九银十可期。全年走出N字形,当前处于下行一笔的尾端,建议逐步增持地产板块。我们推荐一二线布局和都市圈布局公司,包括金地集团、万科A、华夏幸福、蓝光发展、荣盛发展、招商蛇口、中南建设、阳光城等公司;港股推荐融创中国、中国金茂、易居企业控股、龙湖集团等公司,受益中骏集团控股。


风险提示:影子银行政策再次转向。


声明:

本网站不是国泰君安证券股份有限公司(以下简称“本公司”)证券研究报告发布平台,本网站所载内容均来自本公司已正式发布的证券研究报告。如需了解详细的证券研究信息,请具体参见本公司发布的完整报告。

本公司发布的证券研究报告仅提供给本公司客户使用。除国泰君安官方网站(www.gtja.com)外,本公司并未授权任何公众媒体及其他机构刊载或者转发本公司发布的证券研究报告。

在任何情况下,本公司证券研究报告均不构成对任何人的投资建议,本公司也不对任何人因使用本公司证券研究报告所载任何内容所引致的任何损失负任何责任。

市场有风险,投资需谨慎。在决定投资前,如有需要,投资者务必向专业人士咨询并谨慎决策。

本网站所载内容版权仅为本公司所有,本公司对此保留一切法律权利。未经书面许可,任何机构和个人不得以任何形式翻版、复制、转载或引用。

file