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房地产:一季度进击,二季度回到年初起点

来源:国泰君安 2015-11-27 09:50:00打印

2019年1-6月,行业有较高的绝对收益和较弱的相对收益行情。

  1. 2019年1-6月房地产板块录得19.1%的涨幅,而最高涨幅达到了45%

  2. 2019年1-6月房地产板块相对收益为-0.4%,自4月9日之后,行业进入负相对收益区间,将之前积累的相对收益基本吞噬殆尽。


总结2019年1-6月的行情,我们概括为基本面分歧的减小带来正收益,但政策和资金环境仍然决定了估值上限。

  1. 元旦假期之后的近一个月时间,行业变化不大,与大盘一起震荡,略跑输大盘。

  2. 以1月26日证监会换帅为标志,行业随大势整体上行,行业和大盘录得较高的绝对收益,但行业并未走出相对收益。

  3. 3月14日,行业发布1-2月数据后,行业走出明显的相对正收益。

  4. 进入4月中旬后,行业环境出现了明显的转向,第三阶段获得的正收益被吞食。


2019年1-6月影响板块的三个重要事件。

  1. 2019年3月14日,国家统 计局公布1-2月份的房地产开发投资和销售数据。数据公布减小分歧,叠加两会未专门再提地产调控,开启了地产的超额收益行情。

  2. 2019年4月8日,发改委印发《2019年新型城镇化建设重点任务》,标志着城镇化战略由所有城市的全面城镇化向核心都市圈的城镇化转移,决定了地产中长期的格局。

  3. 2019年4月19日,中央 政治局会议上再次提出房住不炒的定位,叠加长沙、西安等城市落地的收紧方向的政策,打破了2018年四季度以来的宽松政策序列。政策预期的转向压制了行业的估值空间,板块进入超额负收益行情。


我们从宏观层面、市场层面、资金层面和政策层面四个维度去探究行业在2019年1-6月的变化。

  1. 从宏观层面来看,第一季度经济运行情况好于预期,市场对于开工、对于改革抱有较高的期待,风险偏好明显上升;进入第二季度,随着信用政策预期的转向,以及5月初中美贸易战开打的预期以及月底包商银行被接管带来的对信用创造受阻的担忧,风险偏好回落。

  2. 从市场层面来看,由于行业整体库存较低,投资和新开工保持较高的韧性,销售表现也强于预期,土地溢价率也明显回升;

  3. 从政策层面来看,政策预期发生转向,政策整体仍然处于收紧的状态。而且4月中旬以来部分城市的收紧政策以及中央再次对房住不炒的表态打断了一直以来的宽松预期;

  4. 资金层面上来看,房企资金面较2018年下半年明显宽松,资金成本显著下降。但是进入4月份以来,货币信贷政策宽松的二阶拐点显现。


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