房地产:生存法则
来源:国泰君安 2015-11-27 09:50:00| 打印|
招拍挂市场降低融资成本; 勾地市场降低拿地成本; 新型资产负债表扩张模式。不同模式下将诞生新地产的新王。
二八原则是重现度很高的原则,对于房地产来说,就是当前土地市场中招拍挂市场占据了80%的份额、容纳了90%的房企。但这个市场将急剧收缩至仅容纳个别融资成本很低的房企,倒逼企业转型去争夺的20%的勾地降拿地成本的市场,X+地产的能力,正在拉开序幕。 行业进入成熟期,核心驱动因素更加复杂和多元,尽管土地资源仍是兵家必争之地,但竞争优势综合性越来越重要。投资路径大致有以下几条:
第一梯队的龙头开发商:以规模优势和品牌效应在资金和资源方面具备较强优势,推荐万科A、保利地产、华夏幸福、招商蛇口,港股推荐融创中国、龙湖集团等。 第二梯队的开发商主要在于能否实现高质量的增长,实现规模与盈利能力的平衡。推荐:金地集团、蓝光发展、荣盛发展、金科股份、中南建设,港股推荐:中国金茂、旭辉控股集团、正荣地产、融信中国、禹洲地产等。 第三梯队的开发商主要在于能否突破规模瓶颈,实现规模的跨越式增长。推荐福星股份、华远地产、信达地产等,港股推荐建发国际集团。 通过产业或者商业模式获取优质资源的开发商,能和政府达到共赢,通常具备较高壁垒,商业模式难以复制。以产业切入的开发商推荐华夏幸福、招商蛇口,港股推荐中国金茂,以商业切入的开发商推荐大悦城。
招拍挂的出让方式保持了土地交易的市场化,但也是地价上涨的重要推手,对市场最乐观的开发商能够承受更高的地价,形成我国土地资源价高者得的准则; 房地产之前作为国民经济支柱之一,通过开发、销售端的融资启动信贷派生的链条,撬动整个地产产业链的运行,拉动中国整体经济的增长; 在信贷派生过程中,影子银行因为其灵活、多重杠杆、不受准备金限制的特点,从拿地端开始撬动整个地产开发的流程,做大了信贷派生规模、放大了地产的信贷派生乘数,是影响地产周期的重要因素。
房地产行业刚刚市场化的起步期,需求扩张是行业的核心驱动因素,在旺盛的需求扩张下,土地财政大兴其道,为城市发展和经济建设提供了初始资本,土地及周边收入是地方政府收入的重要来源。 尽管房地产税作为长效机制的重要一环,对于稳定房地产市场具有关键意义,但预计就弥补地方财政收入而言却显得有些力不从心,短期不宜预期过高。
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