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【地产】12月全国租金分化,一线城市二手房价迎春

来源:国泰君安 2015-11-27 09:50:00打印




01

租金:全国分化



12月,全国租金同比上涨态势继续放缓,但是环比出现分化,有的城市租金增速由负转正(eg.北京、广州、大连等),有的城市租金增速由正转负(eg.深圳、上海、温州等)。


在我们监测的33个城市中,12月有14个城市的租金环比负增长,19个城市租金环比正增长。


在14个租金环比下跌的城市中,南京、三亚、上海环比回落最猛分别达到-3.70%、-2.78%、-2.36%。


租金环比涨幅前三的城市分别是天津7.36%、重庆5.36%、宁波3.37%。


全国重点城市12月房租情况

数据来源:中国房价行情网(中国房地产业协会主办),国泰君安证券研究



由于重点城市租金负增长,因此房租收入比从高位有所回落。


12月的33个样本城市中,全国房租占月收入比例最高的前五城市分别是北京60.8%、三亚60.6%、深圳59.9%、上海50.0%、海口42.2%。


房租占月收入比例最低的三个城市分别是呼和浩特21.0%、银川22.7%、长沙24.3%。


12月全国房租收入比维持在高位

数据来源:各地统 计局,中国房价行情网(中国房地产业协会主办),国泰君安证券研究



重点城市中,北京和广州租金回暖,上海和深圳租金继续下跌。


北京

下跌区域跌幅收窄

东城和朝阳区租金回暖

12月,北京有6个区域租金环比下跌,其中跌幅最大的三个区域分别是昌平区-4.23%、丰台区-1.99%、顺义区-1.10%,但是下跌幅度收窄,此外东城区和朝阳区的租金开始回暖。


从租金同比增速来看,这些区域都是上涨的, 其中12月租金同比涨幅度最大主要在三环外:昌平区26.23%、东城区13.14%、丰台区9.31%。


12月北京6个区域租金环比下跌

但下跌幅度收窄

数据来源:中国房价行情网(中国房地产业协会主办),国泰君安证券研究


上海

8个区域租金环比下跌

且跌幅大幅扩大

在我们有数据的样本中,相比2018年11月只有2个区域出现租金环比下跌,12月上海8个区域都出现了租金环比下跌,其中跌幅最大的是静安区-8.87%和徐汇区-7.09%。


12月上海各区域的租金同比涨幅收窄,租金同比涨幅前三的分别是黄浦区24.34%、徐汇区19.79%、虹口区18.63%,区域租金同比涨幅最高的在内中环。


12月上海8个区域都出现了租金环比下跌

数据来源:中国房价行情网(中国房地产业协会主办),国泰君安证券研究


深圳

租金环比下跌区域增加

上涨区域涨幅趋缓

由于数据区域缺乏,12月深圳租金在我们监测的区域比11月多了2个区域出现环比下跌,分别是福田区-2.15%、罗湖区-1.27%、南山区-1.34%。


同比数据上来说,深圳各个区域租金上涨都很明显,同比涨幅几乎都在两位数以上,2018年同比涨幅最大的是宝安区20.58%和龙岗区19.40%。


数据来源:中国房价行情网(中国房地产业协会主办),国泰君安证券研究



广州

6个区域租金增速由负增长转正

12月,在我们监测的广州9个区域中有6个区域租金增速从负增长转正,但是天河区和黄浦区租金却从正增长转负。


12月租金同比涨幅前三的区域分别是:黄埔区20.81%、越秀区15.33%、海珠区14.20%。


11月广州租金同比涨幅最大的区域

几乎都在市中心


数据来源:中国房价行情网(中国房地产业协会主办),国泰君安证券研究



02

二手房:一线迎春



2018年12月二手房房价有21个城市环比下跌,且跌幅扩大,但一线城市环比增速开始回暖。环比跌幅前三分别是南昌-3.63%、郑州-3.48%、杭州-2.74%,环比涨幅前三分别是深圳4.57%、宁波4.19%、呼和浩特2.98%。


截止12月,重点城市二手房房价

环比下跌且跌幅扩大

数据来源:中国房价行情网(中国房地产业协会主办),国泰君安证券研究




03

租金抵扣引发缴税和涨租担忧



2018年12月22日,国务院印发《个人所得税专项附加扣除暂行办法》,其中和租房相关的是纳税人在主要工作城市没有自有住房而发生的住房租金支出:


  • 在直辖市、省会(首府)城市、计划单列市及国务院确定的其他城市的,按每月1500元扣除;

  • 除上述城市外,市辖区户籍人口超过100万的城市,按每月1100元扣除;

  • 市辖区户籍人口不超过100万的城市,按每月800元扣除。


夫妻双方主要工作城市相同的,只能由一方扣除。


经我们测算:

  1. 工资大约在7400元/每月以上的纳税人,能完全享受800元的住房租金抵扣额度;

  2. 工资大约在7800元/每月以上的纳税人,能完全享受1100元的住房租金抵扣额度;

  3. 工资大约在8300元/每月以上的纳税人,能完全享受1500元的住房租金抵扣额度。


再加上个税是等级税率,因此租金不仅仅转嫁可以抵扣的部分,而是更多。


租金个税抵扣的政策也引发了公众对于租赁收入征税引发的加租产生恐慌。目前个人出租房屋交税,是主动申报并非强制缴纳, 而住房租金抵扣个税可能让租客倒逼房东开具发票进行征税,从而进一步引入租赁登记备案。


其实个人出租住房需要缴纳的税目较多,包括增值税、房产税、个人所得税、城市维护建设税及教育费附加等。


例如,国家税务总局于2016年3月发布《纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法》,规定“其他个人出租住房,按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额,向不动产所在地主管地税机关申报纳税”,即:应纳税款=含税销售额÷(1+5%)×1.5%。


不过税务部门为了简化计算,会设定一个综合税率,不同省市和地区的差异较大,大约在4%-8%。例如,北京个人出租住房需缴纳房租的综合征收率为5%。


租金抵扣个税表面上能给租客减税,但深层次的意义是,未来房东通过涨租或者转嫁税费来弥补“开发票”等税务的金额增加,最终会变向增加全社会税收。


以上内容节选自国泰君安证券已经发布的证券研究报告《全国租金和二手房分化明显,具体分析内容(包括风险提示等)请详见完整版报告。若因对报告的摘编产生歧义,应以完整版报告内容为准。


谢皓宇  证书编号:S0880518010002

白淑媛  证书编号:S0880518010004

卜文凯  证书编号:S0880517080005


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