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房地产:楼市的小阳春

来源:国泰君安 2015-11-27 09:50:00打印

新房推盘量减少、到访量提高、去化率回升,回暖信号较强。按照中国指数研究院监控的10个城市数据,

  1. 12月份以来,去化率数据止跌,并在1月份连续3周回暖。从实际表现来看,11月最低点在59%,而在1月份第四周,该数据回升至69%。

  2. 与此相对应的,推盘量在1月份以来明显下降,周均7433套,较2018年四季度的周均17208套下降57%

  3. 从调研楼盘来看,到访量在12月以来有较为明显的回升。从新房市场来看,近期的政策回暖,确实在向楼市传导,也即,开发商减少推盘、需求激发。若考虑1月处于降准后、春节前的时点,短期确实会存在供给减少、需求增加的情况,特别是在非一线城市,但当前的信号是否会变为拐点确实值得跟踪。


二手房多项指标回暖,房源减少、客源稳定。按照北京链家数据,尽管1月份新增房源和客源量都环比出现下降,分别下降12.8%和成交量也因新房替代受到一些影响,但挂牌均价出现了上涨、房价调涨占比提升、成交周期缩短,这3个指标也提供了回暖的信号。成交周期缩短至81天,环比减少2.7天,挂牌均价和成交均价环比分别上涨0.5%和2.3%,房价调涨房源占比提升至18%。


新房和二手房都显示出类似特征,供给端不再“着急”,需求端开始“纠结”。将二手房的房东类比为开发商,能够看到二者均出现推盘减少的情况,同样的,去化率都在止跌回升。尽管当前从需求端市场的普遍认识是尚不足以支撑新的需求释放,但在经历持续牛市、房价上涨,和在政策风向有一定转变之后出现的新变化,需求释放就需要进一步验证。若这一拐点得以确立,则会进入新一轮周期。


压供给和放需求,能够给楼市带来弹性,对股票市场来说逻辑将发生本质变化,原为数据不好下的政策对冲,偏防守策略,若拐点确立,则是寻找弹性品种。确认拐点是当前板块的主要矛盾,同时,将对投资、开工也带来不同方向的影响,需要进一步观察。当前推荐

  1. 万科A、保利地产、招商蛇口等;

  2. 一旦政策和资金出现明显的边际改善,二线蓝筹将优先受益,推荐华夏幸福、蓝光发展等;

  3. 园区开发仍然能够通过招商引资的能力获取土地增值收益,盈利能力较强,推荐华夏幸福等;

  4. 港股推荐:龙湖集团、融创中国、合景泰富集团、中国金茂等。


风险提示:销售去化加速下跌;房企融资调控收紧。


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