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房地产:调控再回供需视角

来源:国泰君安 2015-11-27 09:50:00打印

      事件:近日,针对部分城市房地产市场出现过热和投机炒作等现象,住建部印发《住房城乡建 设部关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》,重申坚持房地产调控目标不动摇、力度不放松。通知内容亮点有3个:1)热点城市要提高住房用地比例,住房用地占城市建设用地的比例建议不低于25%。2)力争用3—5年,公租房、租赁住房、共有产权住房用地在新增住房用地供应中的比例达到50%以上。3)加强资金管控,强调降杠杆,包括居民和企业。


      强调土地供给和住房供给对房价的影响机制,不单纯用需求抑制工具和货币调控手段。住建部提出热点城市要提高住房用地比例,建议住房用地供给占比不低于25%。2017年全国住宅用地供给占比仅14%,其中全国100大中城市占比约38%。自2017年以来政府便将土地供给与当地需求相结合,不再通过简单的抑制需求的行政调控和货币调控手段实现稳定市场和房价,而是稳定需求的同时,加大供给。


      共有产权有推广的概率,不排除将当前北京独有的共有产权房大范围实施。住建部强调热点城市要大幅增加租赁住房、共有产权住房用地供应,确保公租房用地供应。力争在3~5年内,公租房、租赁住房、共有产权住房用地在新增住房用地供应中占比达50%以上。当前共有产权房政策仅在北京实施,主要通过限制购房资格来满足首套自住房需求的居民。从北京2017~2021年供给计划看,自住型商品房(即共有产权房)占住宅用地供给的17.0%,房屋数量占比约16.7%。


      强调降杠杆,加强开发商资金监管,并继续控制居民杠杆。在今年房企的融资渠道出现了明显收紧。表外资金纳入到MPA考核后,房企在拿地和获取项目的渠道受到影响,同时融资成本上升,导致前两年扩张较快的房企压力较大。10年期国债利率从2016年初的2.87%上行到当前的3.69%;房企债利率从2016年的5.22%上行到当前的6.24%。在居民端,同样严格管控居民加杠杆,禁止消费贷、经营贷款等资金流入到购房行为。


      当前已有省份跟进政策,随着未来更多单位跟进,政策短期内难见松弛。当前辽宁已出台七项措施力促房地产市场平稳发展,预计未来还将有热点省市跟进。调控持续下,房企通过加大供给的方式回笼现金流和补充资金来源,在需求没有更加收紧下,一二线供不应求逐渐往供需平衡转向,资源类房企有望实现价值重估,推荐招商蛇口、首开股份、华夏幸福、新城控股、万科A、保利地产等公司。


      风险提示:调控政策持续加码,信贷持续收紧。


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