这次不一样?——当前房市泡沫与1991年日本、2015年中国股市比较——房地产大泡沫专题研究之四

来源:国泰君安 2015-11-27 09:50:00打印

导读:当前中国房市与1991年日本房市大泡沫、2015年中国股市大泡沫类似。但也有一些不同之处,如调控得当尚有转机。泡沫吹大了最终是要破的,谁也脱离不了地心引力。

 

与过去比:中国本轮房价大涨有五点不同。

1)涨速快;

2)脱离基本面。本轮房价大幅上涨背景是经济增速大降,人口增速和城镇化明显放缓;

3)货币超发, M2与名义GDP增速的裂口不断扩大,杠杆明显上升,先后推升股市、房市泡沫和滞胀预期;

4)区域分化明显。一线城市大涨,三四线持平或下跌;

5)政策刺激,每一项重要政策后一线城市房价都出现了拐点性变化。“1121”降息后,止跌回升,“330新政”后,加速上涨但随后回落,“930新政”后再次加速上涨。2016年2月2日首付比例下调和2月19日契税和营业税调整后,房价在春节后跳涨。

与日本1991年前后房地产大泡沫比:

1)涨速快,1987-1990年间,日本六大城市房价年均增速24.6%,远超1986年前均值;   

2)脱离基本面,广场协议后日本出口大降,实体困难,经济增速低于1986年前的均值;

3)货币超发,从1986年开始,日本M2增速明显加快,利率大降;

4)区域分化明显,1986-1991年间日本六大城市房价大涨,中小城市房价涨幅很小;

5)政策刺激。1991年前,货币宽松催生了泡沫,随后货币收紧又刺破了泡沫。

6)当前中国房市和日本1974年前后日本的那轮泡沫也有相同点:经济有望中速增长、城镇化还有一定空间等,如果调控得当,尚有转机。

与2015年股市大泡沫比:

1)“水牛”,货币超发未流入实体经济;

2)“政策牛”,“刺激牛”,2014年以来不断出台刺激房地产政策;

3)“杠杆牛”,鼓励居民加杠杆,测算表明,居民加杠杆大多是“场内”的,全国房贷“场外配资”金额在500-800亿元左右,撬动的房地产成交额按照保守的5倍计算,杠杆成交金额超2500亿元。房地产杠杆总体低于发达国家。

4)“疯牛”,脱离基本面加速上涨。

房地产是周期之母,十次危机九次地产:地产泡沫过高将降低一国实体经济竞争力,地产泡沫崩溃将引发经济金融危机。中国房地产体量大(超200万亿,远超股市和债市),投资占比高(房地产链上相关投资占固投约50%),杠杆高(房地产贷款21万亿)。

中国房市向何处去:避免悲剧重演。当前中国房市泡沫跟1991年日本房市大泡沫和2015年中国股市大泡沫有很多相似之处,同时也具备1974年日本房市的很多特征和消化空间。住宅投资已告别高增长时代,房地产政策应适应“总量放缓、结构分化”新发展阶段特征,避免货币超发引发资产价格脱离人口、城镇化、经济增速等基本面的泡沫风险。泡沫吹大了最终是要破的,谁也脱离不了地心引力。


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