基础设施REITs试点 “操作指南”来了

2020-08-06 16:58:49 来源?: 国泰君安
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基础设施领域公募REITs试点正在进入实操阶段。

国家发展改革委近日发布《关于做好基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点项目申报工作的通知》,对试点项目的聚焦重点、应满足的基本条件、申报程序等进行了明确。

“《通知》为基础设施REITs试点的落地提供了一份操作指南,既反映出试点工作对聚焦基础设施领域、聚焦优质项目的要求,又反映出试点工作对项目依法合规顺利落地的期望。另一方面也通过部分‘留白’为优质企业和优质项目参与试点留出了足够空间,体现出行业主管部门对REITs试点工作的小心呵护和殷殷关切。”中联基金总经理何亮宇表示。

今年4月,中国证监会、国家发改委联合发布了《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点相关工作的通知》,证监会同时发布了《公开募集基础设施证券投资基金指引(试行)(征求意见稿)》,境内基础设施领域公募REITs试点由此正式起步。

“基础设施投资是稳投资的重要组成部分,在当前的特殊经济背景之下,稳住基础设施的投资对我国经济的稳增长而言尤为关键。”西南财经 大学经济学院教授刘璐告诉记者,由于基础设施投资耗资大,投资回报期一般较长,这就对各地基础设施的融资产生了很大的需求。除了传统的地方债等融资手段外,类似REITs这样的创新金融工具也成为了基础设施融资的重要选项。REITs在商业地产领域较为常见,在基础设施领域的引入是一个重要创新。

为稳妥推进基础设施REITs试点,今年6月,国家发改委投资司陆续召开系列视频会议。长三角、京津冀、粤港澳大湾区和海南、广西、湖南、重庆等重点地区的省、市、县(区)发改部门,来自央企、地方国企、民营企业及外资企业的高速公路、港口、机场、铁路、仓储物流、污水垃圾处理、供水排水、电力、 产业园区和大数据中心等行业原始权益人代表,券商、基金等中介机构代表参加了会议。从会上的情况来看,各方面参与试点的积极性都很高,也存在一些共性问题,正在抓紧开展各项前期准备工作。

此次下发的《通知》明确,在重点区域方面,优先支持位于《京津冀协同发展规划纲要》《河北雄安新区规划纲要》《 长江经济带发展规划纲要》《粤港澳大湾区发展规划纲要》《长江三角洲区域一体化发展规划纲要》《海南自由贸易港建设总体方案》等国家重大战略区域范围内的基础设施项目。

在重点行业方面,《通知》明确,优先支持基础设施补短板项目,鼓励新型基础设施项目开展试点。支持的重点行业主要包括:仓储物流项 目;收费公路、铁路、机场、港口项目;城镇污水垃圾处理及资源化利用、固废危废医废处理、大宗固体废弃物综合利用项目;城镇供水、供电、供气、供热项目;数据中心、人工智能、智能计算中心项目;5G、通信铁塔、物联网、工业互联网、宽带网络、有线电视网络项目;智能交通、智慧能源、智慧城市项目。 此外,《通知》还提出,鼓励国家战略性新兴产业集群、高科技产业园、特色产业园等开展试点。

何亮宇表示,《通知》再次强调优先支持基础设施补短板项目,并将信息网络等新型基础设施的范畴进一步细化明确。支持上述项目参与基础设施REITs试点,有利于解决“加强新型基础设施建设”过程中的投融资短 板问题,有利于吸引更多社会资本参与符合技术革命和产业变革方向的基础设施投资。

《通知》指出,酒店、商场、写字楼、公寓、住宅等房地产项目不属于试点范围。刘璐表示,试点项目偏重于重要的民生工程和“新基建”,因而强调非商业、非住宅项目。一方面这样的限制能保障相关资金的精准流向,另一方面也 能避免房地产领域的炒作,贯彻“房住不炒”的指导精神。

《通知》强调,基础设施项目手续依法合规是试点工作顺利开展的必要前提,基础设施项目持续健康平稳运营是衡量试点工作成功与否的关键标准。为此,《通知》从依法合规、现金流、运营管理经验等方面,明确了试点项目应满足的基本条件。比如,在项目 运营时间上,要求原则上不低于3年;在现金流方面,要求持续稳定且来源合理分散,投资回报良好,近3年内总体保持盈利或经营性净现金流为正。预计未来3年净现金流分派率(预计年度可分配现金流/目标不动产评估净值)原则上不低于4%。

何亮宇表示,明确、量化的规则有利于鼓励符合要求的原始权益人积 极参与试点,有利于高效完成试点阶段优质项目的筛选。我国基础设施领域广、类别多、情况复杂,合理的市场“留白”有利于调动市场参与机构的主观能动性,为符合试点初衷、但有行业特性的优质项目留下合理空间,这样的处理避免了将好项目、好企业拒之门外,更贴近市场、更贴近实际、更富有生命力和活力。 例如,规定“原则上不低于3年”,既提出了利于实际操作的统一标准,也为投运年限相对较短但实际已经成熟稳定的项目留下了具体问题具体分析的空间。

“基础设施REITs是一个将对基础设施和金融行业产生重大影响的产品,只有在行业主管部门和金融监管部门的引导下,准确把握试点范围、严格筛选优质项 目、尊重市场合理留白,才能有效推动基础设施投融资体制改革创新,促进基础设施领域高质量发展,才能将REITs这一基础设施投融资领域高阶产品在中国开好局、起好步,完成最佳实践,走出中国特色之路。”何亮宇说。


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